47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么 ？******
1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上 的房企数量多达25家。
不过 ，仍有开发商取得了亮眼的成绩 ，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长 的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。
其中 ，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元 ，超额完成全年1235亿 的目标 ，也 是TOP20房企中唯一实现正增长 的企业 。事实上，2022年4月以来 ，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上 ，9月份的同比增幅更是高达178% 。
明源不动产研究院认为 ，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段 、资源良好的优质项目 ，并形成了TOD开发模式 。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。
在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内 的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台 ，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平 的国资背景开发商反而获得了相对更大 的加杠杆空间 ，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会 ，获取更多好项目。
据海通证券研报，2020年以来 ，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势 ，从2020年末 的约678亿元增长至2021年末 的约755亿元 ，并进一步上涨至2022年上半年末 的约845亿元 ，这一指标较2021年同期增长约12% 。该机构认为 ，国企开发商加大借债规模 ，是因为其销售增长高于平均水平 ，愿意积极收购新地 。
越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计 ，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地 ，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年 ，越秀地产 的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。
同时，由于行业的持续下探 ，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力 的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年 的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年 的海珠滨江西板块 。
某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内 ，拿得多，位置又好 ，优质货值上去了，销售额自然也就上去了 。”
值得一提的 是 ，在2022年7月份“停贷潮” 的影响下 ，出于对项目停工 的担忧 ，国央企背景成为开发商的一项关键优势 。据一TOP20房企内部人士透露 ，“‘停贷潮’影响了大家对民企 的信心 ，认为民企 的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子 。”
这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展 、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。
对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上 的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求 的聚焦 。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业 ，较2021年增加5个百分点 ，位列各大购房原因之首。
反映在仁恒置地 的销售上便 是颇高的销售去化率。据克而瑞数据 ，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄 ，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米 。
仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦 。
据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津 、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额 的约81.5% 。
而越秀地产则以大湾区为核心 。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额 ，占全年销售 的约6成 ，其他主力城市如杭州 、长沙 、苏州、武汉等也均为热点一二线城市 。这些热点一二线城市 的高韧性 ，让越秀、仁恒置地在今年严峻 的行业环境下 ，承受了更小的市场冲击。
区域深耕亦 是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一 。据滨江集团方面披露 ，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也 是滨江集团历史最佳排名。
这其中 ，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军 。2022年，滨江更 是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞 ，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。
滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地 ；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地 ；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地 。”戚金兴在近期 的公司年会上表示 ，“这样会让你 的半径 、你 的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断 ，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中 的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头” 的优势产品，来保持自身竞争力 。
重庆丰都县委书记张国忠 ：答好“乡村两问” 激发乡村振兴新动能******
中新网重庆2月3日电(王婷婷)重庆丰都县地处三峡库区腹地 ，总人口85万人 ， 是特色旅游县 、重点移民县 ，是成渝地区双城经济圈节点城市，成功创建国家首批对外开放县和全国优秀旅游城区 、全国十佳生态休闲旅游城市、国家园林县城 。
近年来 ，丰都落实“四个不摘”要求 ，持续巩固“两不愁三保障”成果，加快推进乡村振兴 ，建设宜居宜业、景美人和 的美丽乡村。新春伊始，记者跟随由中国新闻社重庆分社、丰都县委统战部主办 的“同心共绘乡村‘兴’风景——聚焦重庆统一战线助力乡村振兴”主题活动走进重庆丰都县，专访丰都县委书记张国忠 ，如何答好“乡村两问” ，激发乡村振兴新动能。
坚持问题导向 大力培育“新农人”
根据2022年丰都县对人口流动摸底显示：过去10年丰都县每年约有1.5万人进城落户，其中近1万人去了县外 ，有26.5万人在外面打工 ，留守儿童较多；农村80%为“三留守”人员，在家 的“一老一小”有心无力，在外 的力不能及 。“90后”“00后”基本不会种田 ，振兴乡村力量不足，未来发展后劲缺失 是最大的难题。
“现在靠谁来振兴乡村 ？今后靠谁下田种地？”丰都县委书记张国忠表示 ，乡村振兴根本在于人才振兴 ，将坚持“三个导向” ，即目标导向 、问题导向、结果导向 ，答好“乡村两问” ，把丰都建设成为丰都人民喜欢 的样子。
“未来丰都的总体思路是 ：突出‘小巨人’抓工业 ，突出‘新农人’抓农业 ，突出‘年轻人’抓文旅 ，突出‘带头人’抓党建 。”张国忠称，“新农人”很顽强，只要有一点生长条件就活下来 ，只要给一点帮助就活得好，相比于大型企业比较灵活 ，更容易克服自然风险 、技术风险 、社会风险 ，因此“新农人”将会成为乡村振兴 的生力军 。
图为丰都县三建乡夜力坪村种植油菜彰显梯田资源特色。 重庆丰都县乡村振兴局供图为解决谁来振兴乡村难题 ，丰都县开展“心回家、人回乡、力回引”服务 ，鼓励在外地的丰都商会动员有条件 的务工人员返乡创业 ，为有意愿回乡 的大学生提供帮助和支持 。同时，通过建立产业互助会 ，以“新农人+村集体+农户”方式振兴乡村。在当地政府支持下 ，新农人侯俊、王合兴的农业项目已投资7000多万元 ，带动400多户村民就业增收。
“以前 的‘新农人’ 是靠自己的感觉 、经验和资源 ，凭借一腔热情和情怀 ，有很多信息不对称，经验和资源缺乏 。成立新农人互助会以后 ，把大家集聚起来，推动资源共享、信息互通 ，实现抱团发展 。”张国忠说 。
张国忠表示，要把培育“新农人”作为推动乡村产业发展 的重要抓手，实施“新农人”培育提升行动 ，筹建“新农人”专项资金，打造“新农人”会客厅，组建“新农人”服务团 ，建设“新农人”学校，不断完善“新农人+村集体+农户”乡村产业发展机制。
目前，丰都县727户“新农人”扎根乡村 ，组建起新型农业经济组织310个、联结农户2.2万户7.8万人，他们带去新技术、新模式、新理念，重新擦亮了“农二代 、果二代 、养二代” 的身份标识 ，激发出了乡村发展的巨大潜力 。
坚持“农民主体” 推动乡村两大目标建设
“丰都确定了乡村建设 的两大目标：让农村基本具备现代生活条件，让村庄成为农民喜欢的样子。”张国忠说 ，在这一过程中 ，丰都没有采取“大包大揽” 的方式，而 是坚持“农民主体”，充分征求农民意见 ，尊重农民意愿，动员群众参与，把广大农民积极性激发出来，自己动手建设自己的家园。比如 ，在实施现代生活条件改善 的项目建设中，完善自下而上 的项目申报机制，通过村民代表大会 、“一事一议”等，由农民提出项目需求 ，确保政府建 的 是农民想要 的；通过以工代赈 、投工投劳等，让农民参与项目建设 ，避免“干部干 、群众看”。
“乡村振兴包含乡村发展 、乡村建设、乡村治理三个方面。”张国忠称 ，乡村治理其本身 是乡土社会 的治理 ，而家庭 是社会 的最小细胞 ，是解决所有社会问题 的最后兜底单元 ，为此丰都县提出了“党建为魂、家庭为根、组织为本”的理念。
“家庭为根”如何体现、怎么去做，是个难题 。“我们认为 ，基于家庭的传统文化是最本质 、最恒久 的力量 。我们在分析丰都社会文化时发现 ，孝善文化 是丰都传统文化当中 的精髓 。把孝善文化作为丰都基层社会每个人 、每个家庭 的共同价值理念传承下去，是解决目前丰都家庭建设问题 的根本举措 。”张国忠说 ，丰都县有26.5万人在外面打工，“一老一小”问题成为解决家庭建设问题 、推动乡村治理 的一个突破口、一个切入点。
如何解决 ？丰都县以会促会 、组织家长、选好会长 。在农村发展农民工工会，目前已经发展了28个农民工工会组织 ，有1.7万名农民工工会会员 。通过这部分人把家长组织起来 ，在充分尊重农民意愿的情况下，引导他们自愿组建家庭教育互助会 ，选好会长，选好“轮值家长”，真正让家庭互相帮助。
建“大家”为小家、伸大手牵小手 。在城市划小网格 、划小自治单元 ，在农村建村级大院、乡村书院，建好“大家”带小家 。同时 ，伸大手牵小手 ，家里的人帮在外打拼 的人，你在外面安心打工，我在家里给你看孩子 。
张国忠表示，乡村治理的丰都做法 ， 是把家庭教育互助会这个点放大 ，有效地把乡村、家庭 、农民组织起来，推进乡村建设。目前，丰都各乡镇已建立家庭教育互助会41个 ，覆盖2058个家庭2432名留守儿童 ，2022年暑期儿童溺水事故“零”发生 ，很多孩子得到了实实在在 的帮助 ，在外打拼 的人员也能安心工作 。
“丰都是传统农业县，建设现代化的美丽丰都乡村振兴是重中之重 。”张国忠说 ，丰都将围绕答好“乡村两问” ，全力抓好乡村发展 、乡村建设 、乡村治理，加快建设宜居宜业和美乡村 ，真正将丰都建设为丰都人民喜欢的样子。
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