多地下调二套房首付比 、发补贴 ，改善族住房消费意愿几何******

　　新春伊始，全国多省市密集召开“新春第一会”，部署全年经济发展工作 。其中 ，“提振住房消费”成为多地扩内需 的发力重点。

　　据国金证券统计，截至1月30日 ，全国31个省份中已有23个召开“新春第一会”，其中江苏、辽宁、上海 、天津、广东、河南 、云南 、内蒙古8个省份发布政府工作“一号文件” 。除天津外 ，其余7个在“一号文件”中均提出支持住房需求改善 的相关内容。

　　中央层面，春节假期后首个工作日召开 的国务院常务会议 ，针对需求不足的突出矛盾 ，乘势推动消费加快恢复成为经济主拉动力，强调“合理增加消费信贷 。因城施策用好政策工具箱 ，支持刚性和改善性住房需求 ，做好保交楼工作” 。

　　近一周以来，各地“因城施策”，加快落实各类降成本措施 。目前 ，已有包括郑州 、珠海、天津 、福州等核心二线城市在内的近20城，将首套房贷利率下限降至4%以下 。此外 ，也有如济宁 、长沙等城市 ，相继从放宽首套房认定标准、下调二套房的首付比例等方面，加大对改善型住房需求 的信贷支持 。

　　多名业界人士认为，尽管目前中央和地方边际放松房地产需求调控 的政策迭出 ，但在大部分城市的经济环境以及房价预期仍较弱 的背景下 ，市场修复需要更长时间 。“在住房需求旺盛的一二线城市，有望率先迎来市场复苏 ，楼市‘小阳春’或将在少数城市出现 。从全国来看，预计整体市场最早将于二季度企稳 。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静称 。

　　多地支持住房改善

　　进入2023年，为更有效地激活住房消费，多地对购买力较高 、购房需求更坚挺 的改善型购房群体给予更多关注 。

　　据第一财经不完全梳理，截至2月1日 ，在重庆 、河南 、江苏、辽宁 、广东等省份以及上海 、深圳、昆明 、济源等地区陆续召开的区域住建工作会议或稳经济会议中，或在当地发布的相关文件中，均明确提出 ，鼓励改善型住房消费。不过，因为楼市阶段性特征不同 ，热点和非热点地区在具体做法上有所差异。

　　其中，在房价高企的经济大省和热点城市 ，当地政府不约而同地将政策重点放在废除不合理 的限制性政策和降低换房门槛上。

　　比如，苏州市1月31日出台《关于推动经济运行率先整体好转的若干政策措施》，提出因城施策用足用好房地产调控政策工具箱，调整优化限制性政策和土地出让政策 ，大力支持刚性和改善性购房需求，坚持“房住不炒”，认真落实居民个人换购住房个人所得税政策。

　　记者注意到 ，在1月中旬江苏省政府印发 的《关于推动经济运行率先整体好转若干政策措施》中，亦然相同表述 。

　　广东1月28日召开的高质量发展大会提出，今年将大力促进住房消费。因城施策实施好差别化住房信贷政策 ，积极支持刚性和改善性住房需求 ，为以旧换新、以小换大、生育多子女家庭住房消费提供便利。按规定落实个人购买住房契税及换购住房个人所得税优惠政策。

　　另据重庆市政府1月初发布的“稳经济政策包”，涉及房地产领域 的27条举措中 ，多项内容与改善型购房有关。

　　具体包括：调整全市差别化住房信贷政策 ，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点 ；落实差别化房地产税收政策，家庭新购住房，在办理不动产权证前转让家庭唯一原住房的，按照第一套住房享受契税优惠政策 ；优化商业贷款住房套数认定 。居民在中心城区以外区县新购住房 的 ，个人住房商业贷款仅将所在区县的住房纳入套数核查范围等。

　　支持“先买新再卖旧” ，也是重庆市鼓励当地家庭购置改善性住房的举措之一。根据上述稳经济政策包，对拟出售家庭唯一住房 的 ，房地产企业可延长认购期 ，支持其出售原住房；对已网签出售 的家庭唯一住房 ，可不纳入住房贷款套数核查范围。

　　重庆之外，截至目前 ，广州、深圳 、武汉和浙江等多地商业银行也推出了“带押过户”业务，以激活当地“卖一买一”的换房需求 。

　　而在非热点和低能级城市，由于当地居民购买力有限，多地政府将“激活改善型住房市场”的落脚点放在了市外购房需求上。

　　比如 ，1月20日 ，昆明发布《关于加快推动经济回稳向好的若干政策措施》 ，明确支持房地产企业开展市域外营销，提升新建小区优质医疗 、教育资源配套水平 ，吸引省内外中高端购房群体加快回流 。

　　也有楼市遇冷 的地区为改善型购房者发放购房补贴 。根据河南济源示范区1月19日印发的《2023年大力提振市场信心促进经济稳定向好政策措施》 ，在政策出台至2023年4月30日期间，对购买(以合同备案时间为准)新建商品住宅，建筑面积144平方米以上(含144平方米)户型的 ，给予15000元/套补贴 。

　　居民愿意换房 、再置业了吗？

　　去年下半年以来 ，除个别城市外，多数城市 的限贷政策已逐步放宽 ，一些二线城市主城区和一线城市部分非核心区域 的限购政策亦得到调整 ，但这些政策效果并不显著 。

　　进入2023年 ，地方政府继续“因城施策”地取消不合时宜 的购房资格限制性政策。与此同时，多地开始聚焦于从信贷等政策入手，增加改善型购房者 的消费能力。

　　在农历春节之后，核心二线城市降成本措施传导加快 。其中 ，郑州、沈阳 、厦门 、福州 、珠海、天津等符合房贷利率下调要求的城市 ，相继将首套房贷利率下限降至4%以下 ，进入“3”阶段 ；也有城市在二套房认定、贷款首付比例上做出调整。

　　以湖南为例 ，1月31日，当地召开2022年金融运行形势新闻发布会，会议提出合理确定各市州个人住房贷款首付比下限 。目前，全省13个非限购市州 的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1个限购市(长沙市) 的首付比政策下限首套30% 、二套降至40%。

　　此前 ，长沙执行 的首付比例为 ，对在限购区域内购买商品住房申请商业性个人住房贷款 的购房家庭 ：拥有1套住房且相应贷款未结清的户籍家庭购买第二套商品住房 ，首付比例不低于45% 。此次新政后 ，长沙二套房首付比例有所下降 。

　　除了商业贷款外 ，公积金贷款政策也是地方政府发力 的方向。比如，根据山东省济宁市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款部分政策的通知》 ，首套房公积金贷款最低首付款比例调整为20%，二套房公积金贷款最低首付款比例调整为30%。

　　信贷政策持续优化之下，一些有购买力的观望者开始酝酿购房计划 ，但也有观望者选择暂缓入市。

　　“确实遇到了一些观望已久、有迫切换房需求 的家庭近期又开始看房了。”一名天津某头部房产中介公司 的销售人员2月1日对记者表示，目前 ，当地首套房贷利率可以做到3.9% 。房贷成本 的降低 ，叠加部分商业银行推出了“带押过户”政策，缩短一二手房交易时间 ，一些换房年轻夫妇考虑先将手头 的一套房产转给父母，再以首套利率置换新房 。“整个置换流程，大概半个月就能走完。”

　　不过 ，武汉光谷片区某房产中介小王则对第一财经记者表示，目前，在当地开始有购买二套房或者换房打算的客源依然寥寥。

　　据他介绍 ，去年下半年以来 ，当地多项楼市利好政策已密集释放 。比如，武汉首套商贷利率已在去年年底降到了3.9% 。在光谷等热门片区，由于处于二环外 ，近期又被调整为非限购地区 ，意味着首套房首付比为二成 。但即便如此 ，市场依然没有掀起太多波澜 。“一些近期交付 的楼盘 ，质量问题堪忧；此外 ，从房价一直看涨到房价跌跌不休，购房者心态变了。”

　　在中国城市经济学会房地产专委会主任 、中国区域科学协会副理事长王业强看来，当前 ，部分刚需和首改群体仍持观望态度的背后，可能存在多层次的原因 ，如房企爆雷、烂尾问题引起 的购房信心不足问题，又如受疫情冲击 、收入下降影响，购房的支付能力不足等 。

　　“解决的措施应重点关注如何进一步优化调控措施 ，以恢复市场信心 。同时，各地要积极响应中央促进住房消费的政策 ，继续扩大对置换改善购房群体的金融信贷支持 。”王业强称 。

　　而中国首席经济学家论坛研究院院长 、中国人民银行调统司原司长盛松成则认为，楼市不仅需要研究房地产领域的政策措施，也应与我国宏观调控政策相结合 ，尤其是在当前经济下行 的背景下 。

　　对此，他近日在第一财经撰文称，积极 的财政政策应更多向民生领域倾斜，并着力促进内需增加 ，缩短经济实现内生增长 的时间 ，这是改善居民预期和提高收入的根本途径。同时，房地产领域仍应保持政策定力，在坚持“房住不炒”的同时 ，继续帮助行业度过困难期，但要避免过度刺激市场 。此外 ，还应增加与市场 的政策沟通 ，对未来我国房地产转型方向提供更加明确 的指引，这也有助于缓和市场 的观望情绪 。

古代王朝更迭时 ，前朝货币都去哪儿了？******

提及中国古代货币 ，人们脑海里不禁浮现出经典的“圆形方孔铜钱”模样 。若 是定睛一看 ，环绕着方形孔洞赫然有四个大字——“开元通宝”，再配上铜币上 的点点斑驳 ，来自一千三百余年前的古朴与厚重感扑面而来 ，仿佛唐代物产琳琅满目 、商客络绎不绝 的景象都由这一枚小小的钱币所见证 。

然而，开元通宝只能在唐朝使用吗？

今人 的印象里 ，货币只 是一个时代 的符号 ，随着政权的更迭 ，这个王朝创造的货币也便逐渐埋入深窖，或是进入古玩收藏家 的柜阁 ，不复流通 。就好比在当下 ，谁也不会在市场上掏出一枚民国银元去买东西。

事实上 ，这枚唐钱也有可能流通于明代市场 。晚明人姜绍书在笔记中写道：“余幼时见开元钱与万历钱参用，轮廓圆整 ，书写端庄，间发青绿砾斑 ，古雅可玩 ，背有指甲痕，相传为杨妃以爪拂蜡模 ，形如新月 。”（《韵石斋笔谈》）依照此人的描述，开元钱居然能在明朝正常使用。

这样看来，古代货币的生命力似乎比创造它的政权顽强许多。那么同理 ，鼎鼎有名的汉五铢会不会也曾畅行于唐人 的生活之中？那些印有年号的“通宝”在改元换代之后命运又如何？古代朝代更迭时，前朝的货币都去哪儿了 ？

五铢钱，凭实力流通七百余年

中国古代的货币，长期是一种“金钱本位” ，即较大数额的交易使用黄金，较小数额则使用铜钱。因此，在人们 的日常生活之中 ，铜钱往往更多地用作流通手段 ，也无疑更为重要。

以铜铸造钱币，在春秋战国时期才广泛流行起来。这一时期，列国形形色色的铜铸币，被学者归纳为四个体系 ，即布币 、刀币 、圜钱（也称环钱）和蚁鼻钱 。公元前221年 ，秦始皇统一全国，他废除了六国那些奇形怪状的货币，秦国圆形方孔 的“半两钱”成为全国通用标准 。币制的统一，既 是政治军事统一 的结果 ，也是经济文化交往融合的诉求 。

其实，秦国的货币也吸收了六国货币的一些特征 ，铢、两成为货币单位 ，圆形方孔成为货币的基本形制，并非始于秦始皇 ， 是整个战国社会发展 的结果 。当秦半两成为全国范围内 的标准，更多意味着一个时代 的终结 ，而非新 的开始。

秦二世而亡，西汉虽在一定程度上延续着秦制 ，“半两”之实已然不复 ：中国古代铜钱的名称 ，一开始 是以重量命名，譬如秦 的“半两”、汉的“五铢” 。后来，这种名称渐渐和重量分离 。秦半两原重半两 ，吕后二年（前186）就减为八铢，文帝五年（前175）减为四铢 。按照“二十四铢为两，十六两为斤”（《汉书·律历志》）的标准来换算 ，这“半两”铜钱足足缩水了三分之二 ，掂量着手中铜币 的重量，自然很难再将之与“半两”之名对应起来了 。

西汉八铢半两钱。来源/中国钱币博物馆

而且 ，由于“秦钱重难用” ，汉初允许民间私铸铜钱，那些坐拥铜矿 的宠臣 、诸侯也凭此机会一夜暴富。（《史记·平准书》）

譬如，文帝时期有个管船的小吏名叫邓通，和文帝关系很好，甚至在文帝病时，为他吸吮痈包 。当邓通被人断言“当贫饿死”，文帝看不下去了 ，寻思自己怎么可能让邓通贫困致死呢 ？便大手一挥 ，将蜀郡严道 的铜山赐给了他 。邓通籍此私铸铜钱 ，“邓通钱”遍布全国 ，而他 的财产也因此超越王侯。（《史记·佞幸列传》）后来七国之乱的头子吴国 ，也 是“即山铸钱”狠狠地发了一笔。

这种民间铸币滥行 ，使得市场上的货币轻重不一，物价膨胀 ，诈伪肆意 ，管理十分困难：

又民用钱 ，郡县不同：或用轻钱 ，百加若干 ；或用重钱 ，平称不受。法钱不立 ，吏急而壹之乎 ，则大为烦苛 ，而力不能胜 ；纵而弗呵乎，则市肆异用，钱文大乱 。（《汉书·食货志》）

对于统一 的汉王朝来说，既有 的货币制度显然已不再适应时代发展 的需要。元鼎四年（前113） ，桑弘羊提出币制改革，为汉武帝所采纳。禁止郡国和民间铸钱 ，各地私铸的钱币需销毁 ，由朝廷授权上林三官铸造新的钱币——“五铢钱” 。在此次之后 ，五铢钱得到大规模使用 ，一直到唐代以后才退出流通的舞台 。

海昏侯墓中出土的大量五铢钱 ，多达300余万枚、重达10余吨 。来源/南昌汉代海昏侯国遗址公园

尽管这漫长的七百余年中 ，五铢钱曾遭受过新莽“禁五铢 、行新钱”的挑战 ，却依然保持着独一无二 的地位 。三国两晋南北朝时，铸五铢 的例子也很多，而历朝铸造的五铢钱 ，在市场上也有混用 的情况 。蜀汉政权曾经发行过“直百五铢” ，这种五铢的重量不过 是蜀五铢的三倍，作价则 是百倍 ，这就使得蜀汉政权能够以等量的铜换取以往三 、四十倍的物资和铸币，果然 ，数月之间，蜀汉府库迅速充盈起来 ，为诸葛亮北伐等一系列对外作战奠定了财政基础 。当然，这种抬高货币 的价值而掠夺民财 的做法 ，长此以往造就 的经济后果也是显而易见 的 。

萧梁时期 ，梁武帝铸梁五铢，又铸造没有外郭的另一种钱币，称为“女钱” ，并且多次颁布诏书，要求全国只能适用这两种新铸造的钱。然而，效果并不理想 ，民间流通依然以旧钱为主 ，“百姓或私以古钱交易”，当时市场上流通 的钱币 ，有“直百五铢 、五铢、女钱、太平百钱、定平一百 ，五铢稚钱、五铢对文”等 ，有不少都 是前朝铸造的五铢钱种类 。（《隋书·食货志》）此外，南北朝时期还出现了一些以年号命名的五铢，如“太和五铢”“永安五铢”等等。

不同时期、不同版式 的五铢钱，自左上至右下分别为：西汉五铢、鸡目五铢、剪边五铢蜒环五铢、东汉五铢（背四出）、蜀汉直百五铢 、北魏永安五铢 、北齐常平五铢、南朝梁五铢(公式女钱)、隋五铢 。来源/罗文华《中国钱币 的故事》