国 是访问丨新世界中国行政总裁 ：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底 ，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月 ，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一 。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面 ，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年 的发展中 ，新世界集团经历了包括全球金融危机 、1997年香港金融风暴等多次动荡环境 ，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外 ，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈 是企业成功穿越周期 的保障 。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张 ，追求高周转 ，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守 、速度慢 、项目开发周期长 。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者 的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商 ，也不 是单纯 的本地发展商” 。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州 ，这 是公司本地化 的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售 、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气 ，在速度上跟本地企业不相上下 。不同的是 ，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化 的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有 的管理模式 。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入 的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等 的销售，也做自持租赁 ，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店 、K11、K11 ARTUS艺术寓所 、服务式公寓等业态 。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补 ，同时也避免了只做租赁带来 的资金回笼过慢等问题 ，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团 是最早进入内地 的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地 的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市 。但速度和规模并非港资企业 的优势。在经历2015年 的一轮调整和收缩之后 ，新世界调整了内地布局，其关键词就 是“聚焦” 。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角 的发展 ，特别 是广州 、深圳 、上海 、杭州四大核心城市 。为何选择这四个城市？
黄少媚说 ，首先是新世界擅长 的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次 ，新世界在这些城市得到了广泛 的支持；而且，这四个城市的发展基础好 ，适合打造城市地标 、高端物业等项目 ，这些也恰恰是新世界拿手的领域 。目前新世界已经完成和正在打造 的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目 、上海的K11淮海中路项目等 。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区 ，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度 ，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元 ，其中包括大量 的旧改和城市更新类 的项目，如：深圳龙岗188项目 、光明光侨食品厂项目 、广州 的塔岗项目等。
除了地产项目外 ，集团旗下 的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所 。2018年 ，新世界收购了香港富通保险 ，现在正积极申请内地牌照 ，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期 的重要方式 。但这对企业的运营和管理能力有较高 的要求 。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产 、商业、酒店 、零售 、教育 、金融保险 、医疗等多个领域，“别 的发展商很少像我们一样 ，一个母公司同时做地产也做珠宝 。”
她表示，简单来说 ，我们商场建好后由K11运营 ；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下 的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点 ；新世界集团携手周大福教育集团 ，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了 。即将建成 的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大 的购物中心 。
生态圈上的各环节有相互促进 的作用 。比如 ：买房其实也 是买配套，她指出 ，在做城市综合体时 ，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力 。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界 的房子 ，得到积分 ，可以去瑰丽消费 ，去K11买东西，买珠宝 ，或者去医疗机构体检或者看病 ，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要 的是 ，联合起来 的多种业态也能推动产能融合 ，满足多元化 的生活场景。
过去 ，内地房地产市场 的发展是“以量取胜”，但需求就这么多 ，量的扩张必定会遇到“天花板” 。未来如何转型 ？黄少媚说，只有高质量发展 、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬 ，迎来春天 。
温暖 的嘱托 奋进 的力量——习近平总书记春节前夕视频连线看望慰问基层干部群众回访 ****** 新华社北京1月18日电题：温暖的嘱托 奋进的力量——习近平总书记春节前夕视频连线看望慰问基层干部群众回访 新华社记者 金虎辞旧岁，玉兔迎新春。在癸卯春节即将来临之际 ，习近平总书记1月18日上午在首都北京采取视频连线方式，亲切看望慰问全国6个地方基层干部群众，向大家致以新春 的美好祝福，向各行各业干部群众送去党中央 的关心和温暖 。  1月18日 ，中共中央总书记 、国家主席、中央军委主席习近平在北京通过视频连线看望慰问基层干部群众 ，向全国各族人民致以新春的美好祝福（拼版照片） 。新华社记者 谢环驰 李涛 摄防疫一线的医务人员、福利院 的老年朋友、能源保供企业 的员工、高铁站的干部职工、农产品批发市场的商户和群众 、乡村基层 的干部群众……大家聆听着总书记殷切的嘱托 、美好的祝福，倍感振奋 、深受鼓舞。 新华社记者回访了同总书记视频连线的基层干部群众，深深感受到总书记的心同全国各族人民的心紧紧相连 。总书记的深切关怀、深情厚望，温暖着每一位逐梦前行 的中华儿女 。 疫情防控：“曙光就在前头 ，坚持就 是胜利”  这是1月18日拍摄的黑龙江省哈尔滨医科大学附属第一医院医护人员 。新华社记者 岳月伟 摄数九寒天，哈尔滨最低气温降至零下二十多摄氏度 ，黑龙江省哈尔滨医科大学附属第一医院群力院区内车来车往，各个病房的医护人员都在紧张有序地忙碌着 。 18日上午 ，习近平总书记通过视频连线，同这里 的医护人员 、住院患者亲切交流。 “总书记始终牵挂奋战在抗疫一线 的医护人员，关心新冠病毒感染患者的恢复情况 。虽然隔着屏幕 ，但我们能真切地感受到总书记的关怀，这让我们非常感动。”哈尔滨医科大学附属第一医院院长于凯江说 ，我们会把总书记的慰问转化成工作的动力 ，更好地为患者服务 ，迎接春暖花开的时刻 。 视频连线时，医院呼吸内科副主任医师张春玲正在病房内查房 。“总书记详细询问了患者的病情 ，对恢复情况非常关心，我们深深感受到了这份温暖和关怀。正如总书记所说 ，曙光就在前头 ，坚持就是胜利 ！”张春玲说 。  1月18日 ，黑龙江省哈尔滨医科大学附属第一医院一名住院的老年患者同习近平总书记视频连线。新华社记者 岳月伟 摄随着疫情防控政策优化调整 ，医院迅速整合医疗资源向一线救治倾斜，全力以赴救治急危重症患者。在医护人员精心照料下 ，83岁的患者齐永祥身体恢复良好。 “总书记对我的康复情况十分关心，问我恢复得怎么样 、能不能回家过年 ，太暖心了 。我一定坚定信心，好好康复 ，争取早日出院，和家人过个团圆年。”齐永祥老人高兴地说 。 尊老爱老：“让老年朋友过一个欢乐、健康、祥和 的春节”  1月18日 ，福建省福州市社会福利院在院老人和护理人员同习近平总书记视频连线。新华社记者 丁海涛 摄春节将至，绿树掩映的福建福州市社会福利院内张灯结彩，老年人手工制作的“兔”形工艺品、大红 的“福”字 、金鱼饰品琳琅满目，处处洋溢着喜庆祥和 的节日气氛。 “总书记十分关心老年人在福利院过年的准备情况。”福州市社会福利院院长甘蔚铭说 ，“我们已经准备了充足 的水果 、粮油、休闲食品等年货，年夜饭的筹备这两天也已经启动 ，对春节期间福利院内 的环境也做了布置，增添浓浓 的年味 。总书记叮嘱一定要让老年人有一个幸福的晚年 ，我们一定牢记在心、全力以赴 ！” “总书记和我们拉家常 、话民生 ，老同志的心都暖暖 的 。”81岁 的刘小兰老人说，“总书记特别关心我们老年人的日常生活 。我们在福利院生活丰富多彩，每周定时都有社工组织跳养生操 、制作手工艺品、看电影、下棋等 ，老年人聚在一起自得其乐，请总书记放心！” 春节期间人员往来频繁 ，总书记特别关心老年人 的疫情防控情况。 “院里目前有护理人员72名，随时跟踪各自负责 的老年人身体状况，清热解毒药、急救设备 、N95口罩等应急防疫物资充足 ，与定点医院 的联动机制顺畅 。”福利院护理部主任陈晓君说，我们一定会牢记总书记的嘱托 ，以严于其他场所 的人员防护和健康管理措施，严防发生聚集性疫情 ，让老年朋友过一个欢乐 、健康 、祥和的春节 。 能源保供：“守住民生用能底线，确保群众温暖过冬”  1月18日 ，塔里木油田公司轮南油气储运中心西气东输第一站克拉集气区员工同习近平总书记视频连线。新华社记者 翟健岚 摄新疆塔克拉玛干沙漠 ，中石油塔里木油田公司轮南油气储运中心西气东输第一站克拉集气区 ，张灯结彩，年味十足。滚滚气流在管道中轰隆作响 、一路东行，温暖沿线千家万户 。 “习近平总书记强调，能源安全关系我国经济社会发展全局， 是最重要 的安全之一 。要求我们守住民生用能底线 ，确保群众温暖过冬。”轮南油气储运中心党总支书记常桂川说 ，“我们深感责任重大 ，一定不辱使命，全力增产保供。” 回想起同总书记交流 的场景，轮南油气储运中心主任周卫军倍感振奋：“聆听了总书记 的重要讲话，我们更有信心 、更有力量、更有干劲了 ！我们会牢记总书记的嘱托 ，站好岗、供好气 ，保障人民群众度过一个欢乐祥和 的春节 。” 入冬以来 ，每天超7000万立方米的天然气从这里源源不断供应给下游城市，变成居民家灶台上 、工厂锅炉内跳跃的火苗 。春节临近，石油工人们顶风冒雪，仍然坚守在生产一线。 “总书记十分关心基层一线干部职工 ，询问我们节日期间能否轮休 、在外过年年货准备情况 ，我们 的点滴小事都被总书记放在心头 ，心中暖暖的。”虽然已是零下二十多摄氏度 的寒天 ，参加工作两年多的计量工程师田美霞却感到暖意融融，“在今后工作中 ，我会牢记总书记 的嘱托 ，让青春之花在戈壁沙漠绚丽绽放 。” 春运出行 ：“提升保通保畅能力 ，确保人民群众平安健康出行”  1月18日 ，郑州东站铁路客运干部职工和旅客同习近平总书记视频连线 。新华社记者 燕雁 摄处于河南“米”字形高铁网关键节点 的郑州东站，日夜忙碌不停。站台上，大红灯笼高高挂起 ，喜庆 的中国结随风摆动，耀眼 的“福”字点缀出浓浓年味。 通过视频画面看到习近平总书记的亲切面容 ，已在铁路系统工作32年的郑州东站站长王留强激动不已 ：“总书记非常关心今年春运情况 ，问得很详细，强调要提升保通保畅能力 ，确保人民群众平安健康出行 。今年春运 的人气又回来了，我们从运力安排 、运营安全 、疫情防控 、组织保障等方面已做好精心准备 ，有信心让广大旅客出行体验更美好 ！” 作为疫情防控进入新阶段后 的第一个春运，郑州东站客流量大幅增加 ，连日来日均客流量保持在12万人以上 。  1月18日，郑州东站客运值班员张华（左）在候车大厅内引导旅客。新华社记者 李安 摄“总书记对春运防疫措施落实情况非常关心 。”郑州东站客运值班员张华说，“工作人员在进站口 、服务台准备了防疫用品 ，在候车厅设置医疗服务点 ，车站内和列车上的公共区域定时定点消毒 ，请总书记放心，我们一定尽最大努力确保旅客出行平安。” “总书记好！总书记新年快乐 ！”当返乡旅客马凌和其他月台上的旅客通过屏幕看见习近平总书记，纷纷赶到镜头前 ，向总书记问好。 已经两个春节没有回家的马凌说：“收到总书记 的新春祝福，让我的返乡旅程更兴奋 、更开心、更幸福！” 市场供应：“‘菜篮子’ 、‘米袋子’ 、‘果盘子’，事关千家万户”  1月18日 ，北京新发地农产品批发市场留守 的商户和采购年货的群众同习近平总书记视频连线。新华社记者 申宏 摄北京丰台区 ，新发地农产品批发市场一片热火朝天。玉田白菜 、章丘大葱 、孟定圆茄……来自全国各地的新鲜蔬菜堆满货箱 ，码得足有两米多高。叫卖声 、攀谈声混杂着隆隆驶过的货车声 ，不绝于耳 。 “这几天市场运行情况怎么样”“今年商户的买卖怎么样”“今年批发价格怎么样”……习近平总书记问得非常仔细。他指出，“菜篮子”、“米袋子”、“果盘子” ，事关千家万户， 是最基本的民生 。 “总书记的关心和鼓励 ，一字一句都说到了我们心坎上，让我感到起早贪黑的付出都 是值得 的。”商户毛勇习说，“春节 的脚步越来越近，家家户户对农产品的需求不断增加 ，我也要开足马力 ，全力保障供应不掉链子 ，让更多的老百姓吃得好 、吃得健康 、吃得实惠 。” 过年过节 ，安全不能忘。回忆起同习近平总书记 的交流，新发地农产品批发市场董事长张玉玺感触很深 ：“总书记既深入了解了市场交易情况，也对我们拓展货源 、丰富品种、保证质量提出了要求，这为我们接下来 的工作指明了方向 。”  1月18日，在北京新发地农产品批发市场，工作人员将蔬菜装车准备转运 。新华社记者 鞠焕宗 摄目前 ，新发地市场日均进出货车约3800辆，人流量 、车流量分别达到约6万人次、2万车次。“防控不放松、保供不打烊。”张玉玺说，“春节期间 ，我也将与2000多位留守商户一起 ，确保节日期间的市场供应数量充足、品种丰富 、质量放心、价格稳定，为人民群众开开心心、安安心心过大年贡献自己的力量。” 乡村振兴 ：“一起迈向共同富裕 ，生活越过越红火”  1月18日 ，四川省绵阳市北川羌族自治县石椅村的乡亲们和游客同习近平总书记视频连线。新华社记者 殷博古 摄远处青山连绵 ，近处树木苍翠 。四川绵阳市北川羌族自治县石椅村文化广场上一串串灯笼点靓羌寨，一条条羌红随风飘扬 。 回忆起同习近平总书记视频连线时 的场景 ，石椅村党支部书记陈爱军难掩兴奋：“习近平总书记的勉励和祝福，是羌山儿女在兔年新春到来之际收获的最美好 、最感动 、最珍贵 的新年礼物。” 石椅村又称石椅羌寨，羌族人口占比60%，这里保存着传统羌寨碉楼等建筑 ，沿袭羌族传统生活方式 。近年来，通过结合羌民俗体验、水果采摘、茶文化研学等旅游项目，石椅村蹚出一条文旅兴村之路。 “新时代的乡村振兴 ，要把特色农产品和乡村旅游搞好，你们是一个很好 的样子 。希望大家继续努力 ，百尺竿头更进一步 ，在乡村振兴中取得新 的更大成绩，一起迈向共同富裕，生活越过越红火。”习近平总书记 的“点赞”，令当地村民充满了干劲。 聆听总书记的讲话后，羌族小伙邵川情不自禁吹起了羌笛 ：“这支悠扬的乐曲就 是我内心最真实 的感受 ，幸福而美好 。村里的乡村旅游越办越兴旺，今后我不打算去外面打工了，就在村子里好好干。” 温馨鼓舞，传递着直抵人心的温暖 ；殷切期望，凝聚起奋进不息 的力量。 “党 的二十大部署了全面推进乡村振兴 的任务。今年 是贯彻二十大精神 的开局之年 。我们一定不辜负总书记的谆谆嘱托 ，扎实工作 ，把特色产业发展得更好，让老百姓收入更高 、日子越过越好 ，用实干实绩回报党中央和总书记的关怀厚爱 。”陈爱军说 。 55世纪-购彩大厅地图 |
