四措并举 改善优质房企资产负债表******

　　王丽新

　　日前 ，央行 、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，提及“引导优质房企资产负债表回归安全区间” 。从中央经济工作会议提出“有效防范化解优质头部房企风险” ，到此次 的“改善优质头部房企资产负债表” ，同时继续强调落实保交楼金融支持、“金融16条”、差别化住房信贷政策等内容，可见政策层面对优质头部房企的深切关注 。在笔者看来，接下来 ，地产金融支持性政策将在多维度快速展开 ，一方面会真正覆盖到有优质资产却被“误伤” 的房企，使其迎来弹性扩表的机会；另一方面，资本市场将更好地发挥资源配置功能，“改善优质房企经营性和融资性现金流” ，既要多措并举引导合规房企获得融资性现金流 ，也要恢复企业内生造血能力 ，稳住经营性现金流 ，最终实现保优质主体 的目标 。笔者认为 ，会议提到 的四项举措可有效改善整个行业的资产负债表。

　　举措之一 是“资产激活” ，这与保交楼行动目标一致 ，主要针对出险房企及潜在出险房企 ，助其盘活资产 ，回归正常经营 。具体而言，一可通过保交楼专项借款等增量资金支持存量项目复产复工 ；二当支持对房企间项目收并购，引导需求端政策配合来增强项目去化和处置资产力度；三 是远期或可期待支持发行商业地产类ABS 、REITs等方式盘活持有型物业 ，释放房企此前沉淀大量资金 的重资产项目的流动性。

　　举措之二是“负债接续” ，这与当下房企已经在落实 的债转股 、存量债券展期等缓解房企债务压力的方向一致 ，主要缓解未出险房企短期还债压力 ，防止出险房企数量增加 。比如当下内房股采用较多 的支持房企在发生债务违约前置换要约，以新债换旧债以及合理展期 ，给予房企“以时间换空间”的机会。

　　举措之三是“权益补充”即股权融资支持 ，这 是改善优质房企资产负债表的最有效手段，也是加速行业风险出清的“助推器” 。上市房企股权融资开闸优势有三 ，一 是没有债务利息，融资成本低；二是不会新增有息债务，剔除预收账款后的资产负债率不会提升，避免重走“高杠杆、高负债 、高周转” 的“旧三高”老路 ，为行业高质量发展夯实基础；三是股权融资直接拉升权益资本，能优化资产负债结构，引新股东入局后 ，若资源能与房企现有业务整合发展 ，可助推房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　举措之四 是“预期提升” ，这与“稳销售、增信心、扩投资”一脉相承 ， 是行业复苏 的持续动力。供给侧方面支持房企融资，目 的也是引导企业经营现金流回归常态。结合近期多部门的积极表态，预计需求端利好政策还将进一步释放，尤其可能聚焦在激活换房等改善性需求 的购买力方面，使其成为楼市销售 的新生力军 。交易增加 ，企业资金状况得到改善 ，交付的项目逐步增多，购房者消除担忧，市场有望联动好转 ，实现良性循环。

　　当然 ，改善房地产行业资产负债表不能一蹴而就 。可喜的是 ，积弊已久 的“旧三高”时代已经远去，“第三支箭”落地的广度和力度不断提升 ，随着居住消费需求不断升级，房地产行业开发与运营并重的新时代将来临。

景区上线“先游后付”系统 “信用游”创新文旅消费******

　　“信用游”创新文旅消费

　　拓兆兵

　　近日，安徽黄山等景区先后上线“先游后付”系统，游客可以0元预订景区门票 、索道票 ，先游后付、不用不付 ，预订后刷身份证就可以进景区 。此举受到了游客欢迎，被称之为“信用游” 。

　　2021年9月 ，文化和旅游部发布《关于开展文化和旅游市场信用经济发展试点工作 的通知》 ，鼓励和支持文旅企业探索推出以信用为基础的产品和服务 ，向信用状况良好的消费者提供“先用后付”“先游后付”以及减免押金等便捷消费服务，形成促进信用消费 的相关政策 。从相关风景区试点情况看，“信用游”值得大力提倡。

　　此举有利于构建快捷便利的旅游方式。在现代社会 ，人们生活节奏加快，旅游时也都希望能够“快旅慢游”，即旅游手续简便，将时间主要用在深度旅游体验上。景区上线“先游后付”系统，依托大数据和云计算在开放的互联网平台上形成功能化金融业态为其服务体系数字赋能，游客只需点点手机即可完成购票 、订酒店等 ，而且行程 的安排更加灵活，能实现一场说走就走的旅行。如果修改或者取消行程，省掉了付款 、退款等环节 ，退房的时间也大为缩短，游客游得轻松舒心 。

　　此举有利于带动“全域旅游”大文旅产业发展 。先旅游、后付款 是旅游业 的一种创新，试图破解目前游客 、旅行社、目的地间的信任危机 ，使游客有了更多主动权，从而倒逼景区和商家提高服务质量和效率 。通过旅游联盟等平台 ，“信用游”通过“信用赋能”可有机统筹整合文、旅、商等服务体系 ，并统筹整合某个地区甚至一个省 的旅游资源 ，有利于形成“全域旅游”模式。据了解 ，目前“大黄山”区域安庆市、池州市 、宣城市和黄山市的景区 、酒店 、文创商品等商家已签约入驻“黄山旅游官方平台” 。

　　此举有利于信用社会建设 。“人无信不立”，信用 是无价之宝，建设信用社会是建设现代化强国 的重要一环。因而 ，众多行业都在大力推行信用建设。这其中 ，文旅业涉及千家万户，面广人多， 是便于培养公民信用意识 的最佳行业之一。通过发展“信用游” ，不但有利于推动旅游市场信用体系建设 ，也易于营造“诚实守信 ，一路畅通；一处失信 ，处处受限” 的良好社会氛围。

　　当前 ，文旅业正在发生深刻变化 。因此，各地要聚焦满足人民群众文化生活新期待，加快推进文旅体制改革探索，加大数字赋能、信用赋能力度 ，推进理念融合 、产业融合 、服务融合，进一步创新文旅消费模式 ，培育新型业态 ，促进文化旅游消费提质升级。